Договор Аренды / Коммерческого найма квартиры. Образец и правила составления

Как работать с данной информацией. Ниже отображены все ключевые вопросы, связанные с заключением и исполнением договора аренды. Чтобы составить свой индивидуальный договор аренды, рекомендуем сначала прочитать общую информацию по тому или иному аспекту, затем ознакомиться с опытом других людей в комментариях, и затем взять предлагаемую формулировку для текста договора, изменив ее для своей ситуации, насколько это необходимо.

Основные разделы информации

Преамбула договора | Обсуждение
Описание сдаваемой в аренду квартиры | Обсуждение
Описание передаваемого с арендуемой квартирой имущества | Обсуждение

Преамбула Договора Аренды

Обсуждение: Преамбула договора аренды

Договор аренды может именоваться как собственно таковым, так и договором коммерческого найма помещения. Прежде всего указываются вводные данные для договора: место и дата заключения, стороны, их паспортные и/или иные идентифицирующие данные. Правильности указания реквизитов стоит уделить особое внимание, не лениться перепроверить точность указания данных, имен, наименований.
Но есть одно ключевое отличие, позволяющее разграничивать оба типа договоров, хотя их наименования часто используют как взаимозаменяемые. Название договора зависит от субъектов, являющихся передающей стороной по договору. Если с обеих сторон это физические лица, это договор найма. Если собственник или арендатор – юридическое лицо, то правильнее соглашение именовать договором аренды. Впрочем, даже если договор найма вдруг назван договором аренды, то все равно по своей природе он останется договором найма, так же будут рассматриваться и вытекающие из него отношения и к нему будут применяться соответствующие правила.

Примерная формулировка в договоре аренды

Пример формулировки текста Преамбулы в договоре
г. Москва, «00» января 2010 года_____________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем_ в дальнейшем «Наймодатель», в лице ______ (должность, Ф.И.О.), действующ_ на основании ______, с одной стороны и _________________________________ (Ф.И.О., паспортные данные), именуmем__ в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор Аренды квартиры о нижеследующем:
Обсуждение: Преамбула договора аренды

Описание сдаваемой в аренду квартиры

Обсуждение: Описание сдаваемой в аренду квартиры

Первый важный пункт договора аренды, определяющий какое собственно помещение передается в аренду. Важно определить индивидуальные признаки помещения, которые не позволят его спутать с любым иным помещением как случайно, так и при преднамеренном введении в заблуждение. Но не менее значимо описать и качественные характеристики помещения — его свойства, состояние, иные значимые атрибуты.
Последствия неверного или недостаточно точного указания передаваемой квартиры заключаются не только в возможных практических неудобствах, но и в риске возникновения формальных оснований для признания договора аренды (найма) незаключенным. Так, ст.673 ГК допускает признание такого договора незаключенным и по этой причине — отказ сторонам в защите их прав судом.

Примерная формулировка в договоре аренды

Примерная формулировка в тексте договора
Предмет Договора
Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во владение и пользование (коммерческий наем) для проживания принадлежащую ему на праве собственности (вариант: одно-/двух-/трех-/иное) комнатную квартиру на этаже многоквартирного дома, находящуюся по адресу: _________________________, кадастровый номер ____
Указанная квартира имеет следующие характеристики:
общая площадь — _ кв. м; жилая площадь — _ кв. м; кухня — кв. м.

После указания индивидуальных свойств объекта можно перейти к закреплению качественных характеристик передаваемого объекта. Иногда рекомендуется закреплять подобное описание в Акте приема-передачи объекта, что является допустимым. Мы рекомендуем зафиксировать состояние квартиры в обоих документах: и в Договоре, и в Акте, особенно когда их подписание разнесено во времени. Описание состояния помещения в договоре, на наш взгляд, предпочтительнее: во-первых, не всегда стороны подписывают акт приема-передачи, во-вторых, акцент на данном аспекте арендных отношений именно в Договоре подчеркивает значимость данного условия, в отличие от малополезной формулировки «претензий к состоянию помещения не имеется».
Важно! Большое количество арендных конфликтов возникает в связи с разногласиями сторон о качестве переданного объекта как при заключении договора аренды, так и при возврате объекта в случае прекращения договора. В примере формулировок для текста договора приведены возможные варианты описаний качественного состояния помещения. Выбирайте подходящие и предлагайте свои в комментариях.

Возможные формулировки описания качественного состояния помещения

— в помещении произведен косметический ремонт
— в помещении произведено обновление напольного покрытия: циклевка паркета / новые ковры / уложена плитка; дефектов напольного покрытия на момент заключения настоящего договора не имеется
— электрооборудование квартиры находится в полностью исправном состоянии: исправны все приборы освещения, все точки освещения загораются, электрически розетки исправны и функционируют, целостность электрических сетей не нарушена
— на момент заключения настоящего договора — состояние помещения

Если же наоборот, помещение по договору аренды передается не в лучшем состоянии, то следует зафиксировать это обстоятельство. И указать конкретные дефекты, имеющие место на момент заключения договора.

Примеры описания дефектов помещения в тексте договора
На момент заключения настоящего договора передаваемое помещение имеет следующие дефекты:
— разводы мутного цвета на потолке в прихожей / кухне / туалете / ванной комнате
— множественные сколы на напольном покрытии (ламинате / линолеуме)
— отваливающиеся части краски / штукатурки на стенах
— неисправность электрооборудования: негорящие приборы освещения / неисправные розетки / протекающее сантехническое оборудование

Но какие бы формулировки не использовались, наиболее объективным способом зафиксировать действительное состояние передаваемого объекта будет фотофиксация. Что окажется очень полезным как для Наймодателя, передающего ухоженное помещение, так и для Нанимателя, получающего наглядное доказательство присутствующих дефектов, их размеров. Допустимо использовать как фото, так и видео материалы, чем больше будет их объем — тем меньше разногласий в последующем. Учитывая возможности современных телефонов, смартфонов, такой способ получает все большее распространение.

Указываем в договоре на материалы-приложения, описывающие состояние объекта
Помимо указания в тексте настоящего Договора, фактическое состояние передаваемой по настоящему Договору квартиры подтверждается также Приложениями к нему:
— Приложение №___: Фотографии кухни, 5 шт
— Приложение №___: Фотографии санузла, 6 шт
— Приложение №____: … . Стороны подтверждают, что на момент заключения Договора состояние передаваемой квартиры соответствует описанию в тексте и зафиксированному с помощью Фото-, Видео- средств в Приложениях к Договору.

Иногда принципиальным является вопрос о проведении капитального ремонта дома и подобное обстоятельство нуждается в закреплении. Если Стороны договора аренды сочли необходимым зафиксировать факт и планируемый срок проведения работ, то можно оформить это в виде следующего пункта

примерная формулировка условия о реконструкции дома
Реконструкция (вариант: капитальный ремонт) многоквартирного дома, где расположена квартира, запланирована на «» ___ г.

Обсуждение: Описание сдаваемой в аренду квартиры

Регистрация договора аренды

Обсуждение: Регистрация договора аренды

Вопрос срока, на который заключается договор аренды квартиры, обычно напрямую зависит от желания сторон проводить его регистрацию. Официальная позиция Росреестра: оформление договора найма помещения на краткосрочный период (до одного года) с возможностью его дальнейшей пролонгации считается наиболее распространенным вариантом сдачи жилья в аренду. Ограничение (обременение) права собственности правообладателя по такому договору не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, и наймодателю не приходится платить налог. Однако, данный вариант сделки не в полной мере может обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как наймодателя, так и нанимателя. Обязательной государственной регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение по договору найма, оформленному на долгосрочной период (более одного года). Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня его заключения.
Если же стороны решили зарегистрировать договор аренды, то необходимо зафиксировать договоренности о порядке регистрации, правах и обязанностях сторон, в частности, кто обязан совершить фактические действия по регистрации, оплатить госпошлину. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Пример формулировки условия о регистрации Договора аренды квартиры
Ограничение (обременение) права собственности на квартиру, возникающее на основании настоящего Договора, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Обязанность по подаче документов на регистрацию и уплате госпошлины несет __ (Наймодатель, Наниматель).

Обсуждение: Регистрация договора аренды

Передаваемое с квартирой имущество

Обсуждение: Передаваемое с квартирой по договору аренды имущество

Если даже квартира передается, как это принято говорить, без мебели, то все равно в ней присутствует некоторое оборудование для нормального базового проживания. Не говоря уже о ситуациях, когда передается полностью готовое для проживания помещение, с бытовой техникой и иным необходимым имуществом. Чтобы свести возможные последующие споры о переданном имуществе по возможности к нулю, стоит уделить ему специальный раздел в заключаемом договоре аренды.
Разрешению должны подлежать следующие вопросы:

  • Какое имущество и в каком количестве передается
  • Состояние, работоспособность передаваемого имущества
  • Ответственность за сохранение имущества
  • Необходимость передачи денежных сумм для гарантии сохранности имущества

Раскрытие преамбулы
Передаваемое имущество

Обсуждение: Передаваемое с квартирой по договору аренды имущество

Проживание в квартире иных лиц

Обсуждение: Проживание в арендуемой квартире иных лиц

Условие о правомерности проживания совместно с наймополучателем иных лиц является принципиальным, если такое проживание планируется. Наймодатель имеет полное право знать о лицах, постоянно пребывающих в его квартире.

Примерная формулировка условия о проживании совместно с Арендатором других лиц
В квартире вместе с Нанимателем будут постоянно проживать следующие лица:
___________ (Ф.И.О., дата рождения);
___________ (Ф.И.О., дата рождения).
1.8. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом.
Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия Договора найма жилого помещения.

Обсуждение: Проживание в арендуемой квартире иных лиц

Порядок посещения арендуемой квартиры

Обсуждение: Порядок посещения арендуемой квартиры

Главные вопросы установления правил посещения арендованной квартиры или иного жилья, в том числе арендуемой комнаты арендодателем:

1) периодичность посещения: сколько раз в месяц, квартал или год
2) обязательность присутствия арендатора при посещении

Примерная формулировка в договоре

Обсуждение порядка посещения арендуемого помещения

Обсуждение: Порядок посещения арендуемой квартиры

Арендная плата

Обсуждение: Внесение арендной платы

3.1. Наниматель обязуется регулярно вносить Наймодателю плату за пользование квартирой.
3.2. Указанная плата составляет (_) рублей в месяц.
3.3. Оплата производится Нанимателем ежемесячно, до ___
числа расчетного месяца (вариант: следующего за расчетным), путем перечисления указанной в п. 3.2 настоящего Договора суммы в безналичной форме на банковский счет Наймодателя и (или) в наличной форме на руки Наймодателю с соблюдением требований действующего законодательства.
Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками с указанием даты и суммы платежа, Ф.И.О. получивших и передавших их лиц.
3.4. Размер ежемесячных платежей установлен без учета оплаты коммунальных услуг.
3.5. Наниматель самостоятельно (иное может быть предусмотрено договором) помимо платы, установленной п. 3.2 настоящего Договора, оплачивает электроэнергию, пользование телефоном, в том числе абонентскую плату, междугородные, международные переговоры, факс и иные услуги телефонной сети в соответствии с показаниями приборов учета и выставленными счетами обслуживающих организаций.
3.6. В случае временного отсутствия Нанимателя или совместно с ним проживающих граждан плата за наем изменению не подлежит.

Вариант. 3.7. Помимо платы за пользование квартирой Наниматель одновременно с первым платежом вносит также обеспечительный платеж в размере ____ не позднее ________________________.
3.8. За счет обеспечительного платежа Наймодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Нанимателя, а именно: ______________________, и уплату неустойки в случае нарушения Договора.
3.9. При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Нанимателю с учетом п. 3.8 Договора.

Обсуждение: Внесение арендной платы

Запрет субаренды квартиры

Обсуждение: Запрет субаренды арендуемой квартиры

Субаренда — сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем. Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в свою очередь в роли арендодателя.
Запрет субаренды снимаемого помещения поможет предотвратить заселение в квартиру посторонних лиц, а не арендатора. Помимо формального закрепления в договоре, проговариваем эту тему с арендаторами лично. Сдача последним квартиры в субаренду как формально, так и фактическое представление квартиры в распоряжение третьих лиц — иногда основная цель найма аренды.

Обсуждение: Запрет субаренды арендуемой квартиры

Права и обязанности Арендодателя

2.6. Наймодатель обязан:

  • передать Нанимателю квартиру и установленное в квартире оборудование в исправном состоянии в течение _ (_) календарных дней после заключения настоящего Договора. Передача квартиры осуществляется по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _);
  • производить за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования по мере необходимости, но не реже _. Под капитальным ремонтом Стороны подразумевают _____________;
  • не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании квартирой;
  • продлить срок найма квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении текущего срока, установленного п. 5.1 настоящего Договора;
  • в случае отказа от продления срока найма в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру внаем предупредить об этом Нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного п. 5.1 настоящего Договора.
    2.7. В период действия настоящего Договора Наймодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам (иное может быть предусмотрено договором).
    2.8. В период действия настоящего Договора Наймодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего Договора (иное может быть предусмотрено договором).

Права и обязанности Арендатора

2.1. Наниматель обязан:

  • вносить плату за пользование квартирой в сроки и порядке, установленные настоящим Договором;
  • в период действия настоящего Договора своевременно и самостоятельно (иное может быть предусмотрено договором) производить все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг в плату за пользование квартирой не входит;
  • пользоваться квартирой исключительно в целях проживания граждан;
  • надлежащим образом относиться к установленному в квартире оборудованию, использовать его соответственно назначению и техническим особенностям;
  • обеспечивать соблюдение проживающими гражданами правил пользования жилыми помещениями, в том числе правил безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
  • содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования в срок _____. При этом под текущим ремонтом Стороны подразумевают: ________________________________________________;
  • возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней оборудованию по вине проживающих в ней граждан;
  • по истечении срока настоящего Договора возвратить квартиру Наймодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа по Акту возврата (Приложение N ) не позднее _ (_) календарных дней со дня истечения срока;
  • соблюдать интересы соседей;
  • выполнять другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.
    2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшими во время действия настоящего Договора.
    В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее оборудование на любое другое имущество, приемлемое для Наймодателя.
    2.3. Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к имуществу, переданному в пользование по настоящему Договору. Сообщения должны быть своевременными и полными.
    2.4. Наниматель имеет право:
  • вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока действия настоящего Договора, письменно предупредив Наймодателя об этом за три месяца;
  • преимущественно перед другими лицами заключить Договор найма квартиры на новый срок <5>;
  • с предварительным уведомлением Наймодателя разрешить безвозмездное проживание в квартире временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев;
  • осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством Российской Федерации.
    2.5. Наниматель может предоставить в поднаем переданную ему в пользование квартиру только с письменного согласия Наймодателя и проживающих лиц с оформлением договора поднайма. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п. Право передавать квартиру в поднаем может быть также предоставлено Нанимателю на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

Ответственность Сторон

4.1. Наймодатель несет ответственность за все недостатки имущества, переданного в пользование, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении Договора и не были и не могли быть известны Нанимателю.
4.2. Наймодатель отвечает перед Нанимателем за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию указанной выше квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении Договора.
4.3. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением нанятого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
4.4. За несвоевременную передачу помещения Сторона, нарушившая Договор, по письменному требованию другой Стороны в срок __ обязана уплатить другой Стороне неустойку (пени) в размере _ (_) процентов от ежемесячной суммы платежа за пользование квартирой за каждый день просрочки.
4.5. В случае несвоевременного внесения платы за пользование квартирой Наниматель по письменному требованию Наймодателя обязан уплатить неустойку (пени) в размере (___
) процентов от не выплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки.
4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

Срок действия договора, расторжение

Обсуждение: Запрет субаренды арендуемой квартиры

Выбирая срок заключения договора аренды квартиры, стоит учитывать нюансы, часто остающиеся без внимания. Обычная рекомендация — заключать договор аренды на срок менее года, чтобы избежать государственной регистрации. Но заключенный на такой срок договор имеет следующие ограничения:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.
Избежать данных ограничений можно только включив прямое указание в текст договора.

5.1. Срок найма квартиры по настоящему Договору — с момента его заключения Сторонами и до ____________________________________ (указать срок от одного года до пяти лет).
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему <6>.
5.2. По истечении срока найма по настоящему Договору Стороны вправе:

  • прекратить свои договорные отношения в случае отказа Нанимателя от продления срока найма на новый срок или решения Наймодателя не сдавать в течение не менее года квартиру внаем;
  • продлить срок коммерческого найма квартиры на тех же условиях на новый срок.
    5.3. Наниматель вправе с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий Договор, письменно предупредив об этом Наймодателя за три месяца до предполагаемой даты расторжения.
    5.4. По требованию Наймодателя настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
  • невнесения Нанимателем платы за пользование квартирой за шесть месяцев;
  • разрушения или порчи квартиры Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    5.5. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из Сторон в случаях:
  • если квартира перестает быть пригодной для постоянного проживания, а также в случае ее аварийного состояния;
  • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.
    5.6. Если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют квартиру не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, Наймодатель может предупредить Нанимателя о необходимости устранения нарушения.
    Если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать квартиру не по назначению или нарушать права и интересы соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий Договор.

Обсуждение: Запрет субаренды арендуемой квартиры

Форс-мажор

6.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: землетрясение, наводнение, пожар и другие стихийные бедствия, а также эпидемии, блокада, эмбарго, запретительные действия властей, гражданские волнения, забастовки, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.
6.2. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую Сторону не позднее _ (__) календарных дней со дня наступления таких обстоятельств. Неуведомление другой Стороны в установленный срок лишает Сторону возможности ссылаться на указанные обстоятельства.
6.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.

Разрешение споров

7.1. Все споры и разногласия, вытекающие из данного Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.
7.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке согласно действующему законодательству Российской Федерации.

Заключительные положения

8.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны и один — для органа регистрации прав.
8.2. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
8.3. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:
8.3.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «« г. N _ о праве собственности наймодателя на квартиру (Приложение N ).
8.3.2. Акт приема-передачи квартиры (Приложение N ) (после его подписания Сторонами). 8.3.3. Акт возврата квартиры (Приложение N ) (после его подписания Сторонами).
8.3.4. ____________________
.

Нестандартные ситуации при аренде

Заселение передаточном посторонних лиц

Подписаться
Уведомить о
guest
2 комментариев
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии